Supongo que muchas personas que están sufriendo
en sus carnes el abuso bancario de una ejecución hipotecaria, ya conoce el Auto
nº 111/2010, dictado por la Audiencia Provincial de Navarra, en
la que no permite continuar la ejecución de las cantidades pendientes del
principal de la hipoteca, una vez adjudicado el bien por el 50 % del valor de
tasación. Entre los argumentos de los magistrados, destaco lo siguiente:
” …debe constatarse con la propia valoración
que se hace en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria, que formalizaron
las partes y singularmente por lo que supone un acto propio, del
propio banco..”
Me parece interesante que se argumente los Actos
Propios del Banco, ya que siempre he leído y escuchado los argumentos de los
bancos y de otros, que decían que el hipotecado tenía que apechugar con sus
Actos propios, cuando firmó la hipoteca. Ahora, en cambio, es el Banco el que
debe apechugar con su propia valoración del Activo, con la Tasación del bien.
http://www.carlosguerrero.es/2011/01/26/resolucion-judicial-en-favor-de-la-dacion-de-pago/
2.Resolucion judicial
Ha llegado a mis manos una resolución judicial
que no permite a un banco reclamar más dinero al deudor después de quedarse su
casa. Es una buena noticia para aquellos que no pueden pagar su hipoteca y para
los que buscamos dónde está el talón de Aquiles de ese “Leviatán” que surge
debajo la piel de cordero, llamada banca.
La sección segunda de la Audiencia Provincial
de Navarra dictó el 17 de diciembre de 2010 un Auto, en el rollo de apelación
civil 74/2010, confirmando la resolución del Juzgado de Primera Instancia e
Instrucción núm. 2 de Estella/Lizarra de 13 de noviembre de 2009 en unas
actuaciones de ejecución hipotecaria. He tenido acceso íntegro a la misma
gracias a la abogada amiga Irene Vieira Fuentes, que consiguió una copia y
sabía que me interesaría.
¿Cuál es la novedad? Tanto el Juzgado como su
superior jerárquico, la
Audiencia Provincial, han considerado que no es procedente
continuar la ejecución por el resto del principal debido.
Auto de 17 de diciembre de 2010
Una pareja había pedido un préstamo al banco de
59.390 euros con garantía hipotecaria sobre un piso. En 2007 amplían el
préstamo en casi 12.000 euros. Al no poder pagar las cuotas de la hipoteca, el
Banco da por vencido el préstamo, lo ejecuta y la finca sale a subasta. Nadie
puja por la casa y el banco se la adjudica por 42.895 euros, poco más del
mínimo legal en ese caso (el 50 % del valor si nadie puja). Ahora bien, esta
suma no cubría todo el dinero que se le debía al banco. Por esto el banco pidió
al Juez que embargase más bienes de los deudores para poderse cobrar los
28.129,52 euros que faltaban.
La respuesta del Juez a la petición del banco
fue: “No ha lugar”. Únicamente le permitió continuar la ejecución por intereses
y costas, que no es poco.
¿Por qué el Juez “perdonó” estos 28.129,52 euros
a los deudores? Por justicia. El argumento legal: constituía un abuso
de derecho (que la Audiencia
no apreció) y la finca adjudicada valía más que el importe de la deuda.
El Juez hizo lo que tenía que hacer: interpretar
la ley buscando aplicar la justicia. La verdad es que la interpretación es algo
forzada, pero es razonable y totalmente justa. Dice que el valor de la finca es
suficiente para cubrir el principal de la deuda reclamada, incluso es superior,
siendo circunstancial que la subasta, al haber quedado desierta (sin que nadie
hiciera ninguna oferta), tan solo sea adjudicada en la suma de 42.895 euros.
Pues el banco se adjudica una casa que él mismo había valorado en su día en un
importe superior al que ahora se debía.
Ciertamente hay una manera para las entidades
bancarias de evitar que se repita esta argumentación, pero no seré yo quien les
dé la pista para ello. Ya tienen sus propios abogados.
Lo importante es que los Tribunales han
considerado que el valor de la finca que se adjudica el banco no ha de ser
necesariamente la cifra por la cual se la adjudica, sino el valor real del
bien.
El argumento pasa por el hecho que sea el propio
banco acreedor el que se quede la casa. Si se la quedase un tercero, la deuda
no quedaría saldada más que por el importe que el postor pagase al Juzgado.
Pero si el banco se queda la casa, ya que tiene un valor mayor que el “mínimo
legal”, no “vale” que todavía quiera más.
La resolución de la Audiencia añade que
aunque no se pueda considerar literalmente un abuso de derecho la petición del
banco, sí es moralmente rechazable que, para continuar reclamando más dinero,
el banco alegue la pérdida de valor de la casa por causa de una crisis
económica que ha provocado precisamente la mala praxis del sistema financiero
del cual el banco forma parte.
Propuestas jurídicas para evitar
injusticias
Comparto esta visión y me atrevo a proponer una
serie de ideas al gobierno central y al legislador para continuar incidiendo en
esta línea, con tal de evitar injusticias y facilitar la tarea a los jueces:
Es cierto que la actual Ley de Enjuiciamiento
Civil ha mejorado desde el año 2001 la situación de las personas que no podían
hacer frente a las cuotas de la hipoteca. Ahora es más difícil perder la casa,
hay muchas opciones antes de que sea demasiado tarde, que conviene consultar a
un abogado para que no se pierdan. Pero todavía no es suficiente y aún es
posible que la casa se la termine quedando alguien por bastante menos de lo que
realmente vale.
A estas alturas casi todos los españoles saben
que aquí, a diferencia de lo que ocurre en Estados Unidos, si con el importe
que se obtiene de la venta en subasta de la finca hipotecada no hay suficiente
para pagar la deuda, aquel que ha perdido la casa todavía sigue debiendo dinero
al banco.
Una medida que podría ayudar a evitar lo anterior
es modificar los artículos 670 y 671 de la LEC en el sentido que el acreedor ejecutante en
ningún caso se pudiera adjudicar el bien subastado por un importe inferior a la
cifra que se le deba por principal e intereses. Con esto no se evitaría que la
casa se la pudiera quedar un tercero (manteniendo la deuda por la diferencia
entre lo debido y lo pagado por este tercero), pero al menos no permitiríamos
que la entidad bancaria, que no ha aceptado renegociar la deuda o dar una
carencia, sea vea beneficiada por este hecho. Y si se pierde la casa, al menos
ya no se tendrá la deuda. Evidentemente, para evitar picaresca, este importe
mínimo de adjudicación también sería aplicable a cualquier sociedad que
estuviera participada por la entidad bancaria ejecutante o por alguna de su
grup. O incluso por directivos o ex-directivos de la misma. Pues todos sabemos
que “hecha la ley hecha la trampa”.
Una modificación pequeña que sería muy útil sería
conceder una especie de opción de recompra o derecho de retorno al deudor que
ha perdido la casa en subasta. Así se podría prever que si el deudor mejora su
situación en un plazo de cinco años, tendría derecho a volver a adquirir la
casa por el mismo precio que se pagó en subasta o por el que se la adjudicó el
acreedor, más gastos e intereses. Esto implicaría que los adjudicatarios no se
podrían volver a vender la casa con grandes plusvalías, es decir, no podrían
hacer negocio a costa de la desgracia ajena. Considero correcto el plazo de
cinco años, ya que ha de dar tiempo a que se pueda recuperar el deudor y porque
es el tiempo que dura un contrato de alquiler. El nuevo propietario podría
mientras alquilar la vivienda para rentabilizar la inversión. Si el antiguo
propietario vuelve a tener dinero, podría recuperar su casa.
Una medida más osada sería obligar por ley a las
entidades bancarias a conceder carencias de amortización a aquellos que
acrediten que han visto reducidos sus ingresos por causas coyunturales
superables. De manera que si pueden pagar los intereses, puedan mantener la
propiedad de la casa durante un tiempo razonable.
¿Os parecen bien estas ideas? ¿Alguna sugerencia?
¿Me ayudáis a difundirlas?
Fragmentos a destacar del Auto 111/2010
“El propio banco, en la escritura de préstamo con
garantía hipotecaria y en relación con la finca que es objeto de subasta y que
se ha adjudicado materialmente la citada entidad bancaria, la valoraba en una
cantidad que era superior al principal del préstamo (…) Siendo ello así, es
atendible las razones por las cuales la juzgadora de instancia no considera
oportuno en este caso continuar la ejecución, por entender que el valor de la
finca, no obstante el resultado de la subasta, es suficiente para cubrir el principal
de la deuda reclamada e incluso encontrándose por encima de dicho principal”.
Y ante el intento de la entidad financiera de
argumentar que el valor actual de la finca es inferior a la tasación inicial,
el Tribunal le recuerda a la entidad su propia responsabilidad en ello:
“Moralmente es rechazable que se alegue para
intentar continuar la ejecución la pérdida de valor de la finca que servía de
garantía al préstamo, que no se hubiera concedido si no hubiera tenido un valor
suficiente para garantizar el préstamo concedido, que fue fijado por la entidad
bancaria ahora ejecutante, o cuando menos aceptado, siendo que dicha pérdida de
valor es directamente achacable a la crisis económica, fruto de la mala praxis
del sistema financiero”.
http://qmunty.com/blog/2011/01/26/resolucion-judicial-en-favor-de-la-dacion-de-pago/
Recuerdo los tiempos en que empezamos a oír hablar de las
hipotecas
subprime
en EE.UU., cuando en agosto de 2007 BNP Paribas congeló unos fondos de
inversión relacionados con estos sonoros
préstamos hipotecarios.
3. Ejemplos de Hipotecas basura made in Spain
Por aquellos tiempos políticos y banqueros no paraban de repetir que
en
España no existían este tipo de hipotecas basura y Leopoldo Abadía
puso de moda el término
Crisis
Ninja, para referirse a la recesión detonada por los préstamos otorgados a
gente sin trabajo, ingresos demostrables ni propiedades. Admito que yo sonreía
para mis adentros; tal vez no se estuvieran
concediendo hipotecas
subprime al estilo americano, pero
subprime
a la española yo si que veía en el día a día de mi trabajo.
Uno de joven suele pensar que
los bancos saben lo que hacen;
tienen departamentos enteros de análisis del mercado, de riesgos, de inversión
y un largo etcétera de nombres grandilocuentes. Y muchos de estos grupos de
profesionales aciertan en sus recomendaciones. Lo que me gustaría conocer es a
los
directivos
que acaban tomando las decisiones; porque muchos
lo han hecho mal,
muy mal.
Hipotecas basura made in Spain
De mi experiencia profesional puedo extraer algunos
ejemplos
prácticos de hipotecas concedidas con excesiva “alegría española”.
Una de las más extendidas y que está siendo tristemente de actualidad es la
compra-venta con financiación hipotecaria de
varias propiedades a la
vez. Lo más normal sería pensar que cualquier entidad financiera
solicitaba la
CIRBE
de los candidatos a obtener financiación, ¿verdad? Solicitar las deudas que uno
tiene y quedan registradas en el
Banco
de España es una de las bases del
proceso
de concesión de una hipoteca.
Hay dos tipos de
hipotecas basura relacionadas con la CIRBE, unas cuya responsabilidad
es del mal funcionamiento del análisis de riesgo de determinados bancos y otra
a la picaresca de los solicitantes (y de las inmobiliarias o brokers que les
tramitaban el préstamo):
- Los bancos que no
pedían la CIRBE:
el que yo conozco es americano, de los que han dado problemas al mundo
entero. Imaginen que yo tengo dos préstamos personales y una hipoteca. Me
voy a ese banco y solicito una hipoteca para comprarme una casa con mi
nueva pareja. Lo normal es que vieran mis deudas y me denegaran más
endeudamiento. Lo normal, digo, ya que con algunos bancos se podía obtener
el préstamo, al no solicitar nuestras deudas a la Central de Riesgos
del Banco de España.
- Una pareja compra un piso
con el aval
de los hermanos (o la firma como titulares de la hipoteca no
propietarios), que en pocos días o semanas compran otra vivienda
con el aval de los primeros titulares. Entre los cuatro juntan los
ingresos suficientes para pagar una hipoteca, pero evidentemente no dos. La CIRBE no se actualiza
con la frecuencia que sería lógico (al momento de firmar la hipoteca),
sino que tarda
varios meses. Muchas veces no era una operación diseñada por los
titulares, cuya cultura financiera solía ser baja, sino por inmobiliarias
o intermediarios financieros sin escrúpulos ávidos por cobrar comisiones.
Lo cual no exime a los hipotecados de su responsabilidad.
Otro tipo de hipotecas
subprime son las de determinados inmigrantes
con
menos de un año de vida laboral que compraban con otros
compañeros (en ocasiones ni siquiera del mismo país de procedencia). Seamos
directos sin caer en el desatino: hay nacionalidades que no tienen ni el mismo
régimen jurídico en materia hipotecaria, ni la misma cultura financiera ni los
mismos hábitos de cumplir con las obligaciones bancarias. Por tanto, sin entrar
en otro tipo de consideraciones, la
nacionalidad es un dato a
analizar
a la hora de conceder una hipoteca, al igual que edad
o el tipo de trabajo.
Muchas entidades financieras se lanzaron a captar el colectivo inmigrante,
con campañas hipotecarias agresivas; no hay nada malo en segmentar el mercado.
Lo erróneo es
no saber segmentarlo. No hay un colectivo
definido al que llamar inmigrantes. Hay chilenos, japoneses, alemanes,
guineanos o rusos, pero cada uno de ellos tiene características diferentes en
cuanto a la mora.
Algunos pagan mejor que los españoles y otros mucho
peor (en media estadística). Los bancos no supieron distinguir entre
los buenos y los malos pagadores, de hecho ni se lo plantearon hasta que la
mora se les disparó.
No quiero que nadie entienda que cuando hablo de inmigrantes hablo de
hipotecas basura. Hay hipotecas
prime de inmigrantes al igual que hay
muchas
subprime de españoles. Las
subprime a las que me
refiero reúnen las siguientes peculiaridades:
- Nacionalidad extranjera con
poca o nula cultura financiera (del marco jurídico español) y sin un
mercado hipotecario consolidado en su país.
- Cuya vida laboral
era inferior a un año y tenía su familia en su país de origen.
- Que compra con un
amigo o supuesto familiar, en ocasiones de países distintos.
Si uno concede una hipoteca a alguien que no tiene su familia en el país,
que lleva menos de un año trabajando y que compra con un amigo,
no
hace falta ser un experto para saber que el riesgo de que alguno de ellos
pierda el trabajo o se vuelva a su país es alto. Si además compra un 100% más
gastos y no tiene ahorros, concederles una hipoteca no es un favor, es un
riesgo que les puede condenar al
exilio financiero si no
pueden pagar la hipoteca.
Gracias a los bancos, a las inmobiliarios y demás agentes económicos del
sector, que les “vendían” la hipoteca como
“una forma de pagar lo mismo que
un alquiler y adquirir una vivienda en propiedad” se han ofertado manzanas
podridas a ellos y al sector financiero en su conjunto.
Al hablar de préstamos hipotecarios
mal concedidos siempre
hay alguien que esgrime el argumento de que
tanta culpa tienen
los bancos como los que solicitaron la hipoteca y no pueden pagarla. Discrepo,
las entidades financieras tienen la obligación (ética y jurídica) de conceder
hipotecas a personas que puedan pagarlas (
ceteris paribus,
evidentemente). La ley les exige un
plus de diligencia
superior al particular que solicita la financiación. La entidad financiera debe
ser un
bonus argentarius
(comerciante experto) y el particular actuar con la diligencia propia de un
buen
padre de familia. Hay mucha diferencia.
http://www.gurusblog.com/archives/ejemplos-hipotecas-subprime-espana/26/01/2011/
4-Situación Zombie
Enrique Quemada. Blog de Expansión.
A nuestros bancos no les quieren prestar desde el exterior porque la
situación del sistema bancario español es lo que más miedo produce a nuestros
acreedores internacionales.
No solo está el problema de los 325.000 millones que han prestado a
promotores (45.000 para compra de puro suelo y el resto para construir casas).
Prácticamente la mitad de este importe ha ido a financiar viviendas no
construidas o todavía no vendidas, a un valor que ni hoy tienen ni tendrán en
muchos años. Bancos y Cajas saben que no van a recuperar gran parte de ese
dinero (80.000 millones dicen unos, 150.000 otros; en cualquier caso, una
barbaridad).
Esto es sólo el comienzo, también está la mora de las empresas: con una
caída en picado de las ventas por el drástico descenso del consumo, con muchos
clientes que no pagan (siguiendo el ejemplo de las administraciones públicas),
un inflexible sistema laboral y con los bancos cortando las líneas de crédito,
está cayendo las empresas como piezas de dominó. Muchas de ellas son ya
empresas zombis, ni siquiera pagan a sus trabajadores.
¿Y las familias? ¿Podrán pagar el piso que se compraron en la costa,
al límite de sus posibilidades, cuando los dos en casa tenían sueldo y parecía
todo iba a seguir subiendo?
A esto hay que sumar que tenemos un sistema financiero con claro exceso de
capacidad instalada (demasiados bancos, con demasiadas sucursales y demasiados
empleados), poca capacidad de generar beneficios (se han quedado con activos
que no producen rentabilidad, tienen poca demanda de créditos y viven una
guerra de depósitos para capturar el dinero necesario para devolver sus deudas)
y creciente aumento de la morosidad (por la situación de paro en familias y la
quiebra de empresas). Para colmo, viene Basilea III pidiéndoles que aumenten
sus ratios de capital.
La economía española solo se recuperará cuando el sistema financiero sea
saneado, mientras tanto todo el Sistema sufrirá en cadena pues la restricción
brutal del crédito lleva al cierre de empresas, a más desempleo, a menos
consumo, al desplome de la recaudación, a mayor déficit público y, como
consecuencia de todo ello, a un crecimiento todavía más bajo.
Los bancos y Cajas de ahorros españoles afrontan en 2011 vencimientos de
deuda de 97.506 millones de euros y están utilizando la barra libre del BCE
para tapar sus agujeros, devolver sus propios créditos o para comprar deuda del
Estado español. Pero los bancos alemanes, que tienen el mismo acceso a
esta fuerte de liquidez, acceden y lo usan para prestar a empresas alemanas que
si que tienen planes de expansión, inversión y crecimiento, lo que unido al
fuerte crecimiento de la economía alemana está provocando inflación en ese
país.
Son cada vez más las voces en Alemania exigen que, para frenar la inflación,
se cierre esta vía de financiación o que suban los tipos de interés en el área
Euro, ambas medidas serían demoledoras para nuestra economía.
Mientras tanto en España no se sanea el Sistema, bancos y cajas siguen dando
patadas al balón de la deuda, buscando fórmulas creativas para no reconocer las
pérdidas y estrangulando cada vez más a empresas y autónomos. Esto está tomando
tintes dramáticos pero los gobernantes no lo ven, ellos a lo suyo.
A grandes problemas, soluciones contundentes: tenemos una
oportunidad única de cargarnos de una vez el sistema de cajas que tanto han
servido a los políticos y que tantos problemas nos ha causado a los Españoles.
En lugar de fusionar Cajas con problemas y crear con ello problemas más gordos,
podría el Gobierno nacionalizar las cajas de ahorros, sanearlas y sacarlas
después a Bolsa. Como las Cajas no son de nadie, nos permitiría a los
contribuyentes recuperar algo del dinero que nos están quitando a través de
constantes subidas de impuestos.
¿Y la obra social? Que la haga el Gobierno, que para eso está.
31/12/2010
http://www.expansion.com/blogs/quemada/2010/12/31/economia-zombi.html
5-Otros enlaces:La jugada de Salgado
El Gobierno acaba de lanzar de forma oficial dos
noticias, una buena y otra mala. La buena es que el actual modelo de
cajas de ahorros está condenado a desaparecer. La mala, por el
contrario, es que antes de que esto suceda el sector afront...ará
una profunda reestructuración cuyo coste será sufragado, en gran
medida, por el sufrido contribuyente. A estas dos noticias se suma,
además, una tercera, ya habitual y recurrente entre los miembros del
Ejecutivo socialista: nueva ocultación de la verdad a los españoles.
M.Llamas
http://www.libertaddigital.com/opinion/manuel-llamas/la-jugada-de-salgado-58127/
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comentarios:
Siempre se ha dicho que en España no habia problemas de subprime, que el problema era la deuda de promotores a bancos.
Solo
los jueces pueden poner a cada uno en su sitio, esta sentencia se pone
del lado del embargado, porque el juez asume que hay responsabilidad
del banco, por ser co-responsable de la mala praxis del sistema
financiero.
Mala praxis:
-tasacio...nes con redes vinculares (altas o bajas segun interese)
-hipotecas por encima del 70 %
-hipotecas cruzadas
etc
-La legislación en los otros paises es mas favorable a los intereses de los ciudadanos.
Creo que de momento, la opción mas logica, seria
no permitir mas embargos de forma temporal, dar mas moratorias, es
mejor que una familia este en su piso pagando solo intereses (mas o
menos como un alquiler) que el piso este cerrado, y sea solo un apunte
en un banco o caja.
Enlace 5.Cuidado con el tema de las cajas, porque son el
brazo economico de muchas comunidades. Puede suponer una escalada de
tensión, los medios afines a cada comunidad defenderan su posición.
y sabemos que el tema de las comunidades ha sido parche ...detras de parche, segun presiones e intereses de las partes, sin una hoja de ruta, sin un plan de estado, podemos ver tensiones
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Enlace 6:
La legislación española
no está adaptada para resolver el elevado
endeudamiento familiar
http://articulosclaves.blogspot.com/2011/01/devolver-el-piso-y-saldar-la-hipoteca.html
Enlace 7:Manifiestos / una sola demanda moratoria EMB
Con una sola demanda
seria suficiente:
---MORATORIA DE DOS AÑOS EN LOS EMBARGOS---
La solución que se debe de aplicar de forma urgente para
evitar males mayores es una Moratoria de dos años en los Embargos. Si los pisos
embargados no los podrán vender en dos años que se los dejen a las familias con
dificultades. Sentido común, ética y responsabilidad social
Cuando los catedráticos piden medidas a nivel del ciudadano, entiendo que esta
debería ser la medida-
numero uno-.
http://articulosclaves.blogspot.com/2009/03/manifiestos-una-sola-demanda.html
jueves 12 de marzo de 2009