Las hipotecas sobre viviendas adquiridas por más de 200.000 euros no pueden beneficiarse del código. En caso de planes de reestructuración inviables, las entidades son libres de aceptar o no la quita.
La aprobación del decreto ley sobre medidas urgentes de protección a los deudores hipotecarios sin recursos ofrece una buena oportunidad para reflexionar sobre estas medidas analizando lo que ha sucedido en otros momentos y países.
Existen ejemplos históricos de políticas públicas para ayudar a familias con dificultades para hacer frente a la hipoteca en tiempos de crisis. En junio de 1933, el entonces presidente de Estados Unidos, Franklin D. Roosevelt, creó la HOLC (Home Owner’s Loan Corporation), que tenía como objetivo evitar las ejecuciones hipotecarias refinanciando hipotecas que estaban a punto de ser impagadas por otras que sus dueños se pudieran permitir. HOLC compraba las hipotecas a los bancos a cambio de bonos del gobierno, y producía nuevos préstamos con mejores condiciones. HOLC recibió 1,9 millones de solicitudes en dos años y concedió un millón de créditos, lo que suponía casi un 20% de los créditos hipotecarios y un 5% del producto interior bruto. HOLC cerró en 1951 con un pequeño beneficio.
Pero no todos los programas de ayuda a deudores hipotecarios con pocos recursos han conseguido los objetivos. En España, se puso en marcha en marzo del 2009 una moratoria para el pago de la hipoteca financiada a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO). El programa iba dirigido a familias que tuvieran una deuda hipotecaria menor de 170.000 euros y con ingresos reducidos al ser desempleados o autónomos que hubieran cesado su actividad. El programa permitía aplazar el 50% del pago mensual de la hipoteca con un máximo de 500 euros. Esta iniciativa fue un fracaso: sólo se utilizó el 1,3% de los 6.000 millones de euros disponibles.
Otro fracaso fue el programa Hope for homeowners (esperanza para los propietarios de viviendas), puesto en marcha por el ex presidente de Estados Unidos George W. Bush en octubre del 2008. La conclusión es que resulta difícil acertar con las condiciones y los incentivos adecuados para que estos programas tengan éxito.
El real decreto aprobado recientemente por el Consejo de Ministros plantea un código que tiene tres fases de actuación. En la primera, se reestructuraría la deuda mediante una carencia de amortización de capital de cuatro años, la reducción del tipo de interés (Euribor más 0,25) y la ampliación del plazo de amortización (hasta 40 años). Si esto no fuera suficiente, se ofrecería, con carácter potestativo, una quita. Si aún así no se lograra reducir el esfuerzo hipotecario, las entidades adheridas deberían aceptar una dación en pago pudiéndose mantener las familias durante dos años pagando un alquiler. Sólo se pueden beneficiar familias en las que todos los miembros carezcan de rentas del trabajo o de actividades económicas, o cuya cuota hipotecaria supere el 60% de otros ingresos (subsidio de desempleo, pensión, etcétera.). Además, la familia tiene que carecer de cualquier otro bien, la vivienda hipotecada debe ser su única vivienda y no tener otras garantías reales o personales (por ejemplo avales). Por último, incluso en grandes ciudades no podrán beneficiarse hipotecas sobre viviendas cuyo valor de adquisición fuera superior a 200.000 euros.
Para hacernos una idea de los beneficios del programa español, podemos compararlo con uno similar denominado Making home affordable puesto en marcha por la administración de Barack Obama en marzo del 2009 para contener las ejecuciones hipotecarias. Este programa tiene dos ejes: incentivos para refinanciar hipotecas con difícil refinanciación por estar entre el 80% y el 105% del valor de la vivienda, e incentivos para renegociar las condiciones de la hipoteca (menor interés, extensión del plazo o reducción del principal).
Las condiciones para acceder a la modificación de la hipoteca son diferentes a las aplicadas en el caso español. El programa puede beneficiar a propietarios que tengan problemas para pagar la hipoteca –o que ya hayan dejado de hacerlo– y el crédito de la cual supere el valor actual de la vivienda. Precisamente, uno de los objetivos del programa es evitar las daciones estratégicas: familias que podrían seguir pagando la hipoteca y dejan de hacerlo cuando el crédito es superior al valor de la vivienda. En Estados Unidos, hay 12 millones de familias en esta situación, mientras en España se calcula que son 250.000. El valor de la vivienda no puede superar los 729.750 dólares (560.000 euros según el cambio actual) para poderse acoger al programa. El Tesoro de Estados Unidos ofrece un incentivo de mil dólares (766 euros) por cada crédito modificado y mil dólares adicionales anuales en los siguientes tres años si el hipotecado sigue pagando las cuotas. Además, el Tesoro pone mil dólares al año para reducir el crédito del hipotecado mientras siga pagando las cuotas. También se incentiva reducir el pago mensual de las familias hipotecadas. Si el banco reduce la cuota hipotecaria hasta el 38% de la renta bruta de la familia, el Tesoro paga la mitad del coste del banco de reducir la cuota hasta el 31%.
Con todo, los resultados no han sido tan positivos como se esperaban: frente a la previsión de cuatro millones de modificaciones permanentes de hipotecas sólo se habían producido un millón hasta diciembre del pasado año 2011. Uno de los motivos es que muchas modificaciones de condiciones, especialmente al principio, implicaron un aumento de la cuota hipotecaria una vez añadidos los costes de la operación. Justo lo contrario del objetivo perseguido. Además, mientras los bancos se muestran dispuestos a rebajar algo los tipos de interés se niegan sistemáticamente a reducir el principal.
El código de efectos limitados
En el caso del programa español, la rápida aceptación del código de buenas prácticas por parte de múltiples entidades muestra hasta que punto el beneficio en la reputación es superior al coste de adherirse al código. La razón es sencilla: muchas entidades ya estaban utilizando un proceso similar al descrito en el código. De todas formas, el efecto final del decreto será limitado por varios factores.
En primer lugar, debido a los 200.000 euros del valor máximo de la vivienda. En segundo lugar, porque la reducción de los tipos tendrá un efecto muy pequeño en la cuota dado que durante la burbuja el diferencial sobre el Euribor ya era muy pequeño. Extender a 40 años créditos que ya eran a 30 o 35 años tendrá también un impacto mínimo en las cuotas hipotecarias. El único elemento que podría beneficiar significativamente la capacidad de pago del hipotecado sería la reducción del principal, pero las entidades son libres de aceptar o rechazar la quita en caso de planes de reestructuración inviables.
En conclusión, parece que las cosas seguirán básicamente como hasta ahora.
José García Montalvo. Catedrático de Economía de la UPF.
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